Ce qu’il faut savoir sur le prix au m² d’un local commercial

En immobilier résidentiel, on utilise beaucoup le prix au m² pour estimer la valeur d’un bien. Que l’on utilise une moyenne ou une fourchette, le prix au m² permet de déterminer aisément la valeur des logements dans un secteur, ainsi que leur évolution au fil des années. Mais peut-on en faire de même pour les locaux commerciaux ? Voici ce qu’il faut connaître sur le prix au m² des murs commerciaux.

À quoi est due la valeur des murs commerciaux ?

La valeur des murs commerciaux est principalement due à leur historique de rentabilité ainsi qu’à l’emplacement du local. Pour analyser l’emplacement d’un bien commercial, plusieurs éléments sont à prendre en compte, comme :

La visibilité : plus le local est mis en évidence, plus il attirera le passant

L’accessibilité : un local accessible peut être situé près d’un passage pour piétons, d’une rue piétonnière ou encore d’une station de transports en commun

L’ambiance du quartier ainsi que le flux de passants près du local

Pourquoi le prix au m² d’un local commercial peut-il être trompeur ?

Pour beaucoup d’investisseurs débutants, le prix au m² est l’un des premiers critères observés lorsqu’ils recherchent un local commercial. Mais en réalité, cette valeur doit être utilisée avec beaucoup de précaution. En effet, la qualité d’un emplacement est surtout annoncée par son historique de rentabilité. C’est ce critère qu’il faut regarder.

Et pour cause, la plupart des acheteurs de murs commerciaux sont des investisseurs, qui souhaitent en faire l’acquisition pour louer le local à une entreprise. Le rendement potentiel est donc le premier critère que recherchent les investisseurs.

Par ailleurs, plus le local commercial est grand, plus son prix au m² est faible. C’est également le cas en immobilier résidentiel, mais à bien plus faible mesure. La raison est assez évidente : en immobilier commercial, il existe peu de différence de rentabilité entre un local de 40 m² et un autre de 50 m².

Le prix au m² d’un local commercial a-t-il une importance ?

Même si le prix au m² d’un bien commercial est à prendre avec des pincettes, ce ratio présente tout de même quelques avantages. En effet, il permet de comparer plus facilement deux locaux commerciaux sur un emplacement similaire. On peut ainsi se faire une meilleure idée de la rentabilité des murs.

En d’autres termes, le prix au m² d’un local commercial est un excellent indicateur, mais ce n’est en aucun cas une référence.

Qu’en est-il du prix au m² des bureaux ?

Pour les bureaux en revanche, le prix au m² est très important. En effet, contrairement aux murs commerciaux, ces locaux professionnels voient leur valeur fluctuer selon l’attractivité du quartier : accessibilité en matière de transports en communs, présence de commerces et de services, sécurité et propreté du secteur, présence d’entreprises renommées, etc.

Evidemment, un bureau situé dans le quartier de La Défense aura un prix au m² élevé, et cela se justifiera par la très forte attractivité du secteur. Installer son siège social à La Défense apporte du prestige. Enfin, notez que le prix au m² des bureaux est souvent plus bas que l’immobilier d’habitation.

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Comment faire construire une maison passive ?

Une maison passive suscite vivement de l’intérêt face à une hausse des prix des énergies. Il s’agit d’une autre alternative pour réduire au maximum la consommation énergétique à la maison. Faire construire une maison passive est alors indispensable si on veut absolument faire baisser sa facture énergétique. On vous donne toutes les informations utiles. 

Construire une maison passive : des avantages à tous les niveaux

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Faire construire une maison passive est devenu une priorité pour mettre fin à une hausse abusive de la consommation énergétique. La maison passive obéit aux normes de la RT 2012 et particulier, sur les performances thermiques actuels. 

En tout cas, la construction d’une maison passive pourrait être la solution à tous nos problèmes de chauffage. Elle nous offre de nombreux avantages pour ne citer que : 

  • Une conception bioclimatique entre lumière et chaleur.
  • Un grand confort en été comme en hiver.
  • Une très basse consommation d’énergie.
  • Une maison à énergie positive.
  • Une maison écologique.

Cependant, il faut tout de même considérer certains inconvénients d’une maison passive pour ne citer que son coût largement élevé par rapport à une maison traditionnelle. Elle est certes coûteuse, mais elle est à la fois performante et rentable. Une maison passive propose en effet :

  • Des performances énergétiques excellentes.
  • Un confort en toute saison.
  • Des économies d’énergie.

Mais il faut quand même tenir compte des contreparties notamment : 

  • Un surcoût important des travaux.
  • Une construction nécessitant une formation spécifique des artisans.

Construire une maison passive : les objectifs à atteindre

Une maison passive offre divers avantages. Il doit répondre à quelques objectifs importants. En effet, une maison passive doit respecter certaines conditions pour qu’elle soit considérée comme telle. Du point de vue technique, la maison passive doit répondre aux besoins suivants : 

  • Un grand besoin en énergie de chauffage qui ne dépasse pas 15 kWh/m²/an.
  • Une bonne étanchéité à l’air soit n50 < 0,6 h-1.
  • Le besoin en énergie finale inférieure à 50 kWh/m²/an avec une consommation d’énergie primaire dans la limite de 120 kWh/m²/an.
  • Une fréquence de surchauffe intérieure inférieure à 25°C et inférieure à 10% des heures de l’année.

De ce fait, une maison passive doit être construite en obéissant à quelques principes notamment : 

  • La conception bioclimatique de la maison.
  • Une isolation renforcée.
  • Une étanchéité à l’air.
  • Une forte inertie.
  • Une consommation d’énergie maîtrisée grâce à l’usage des énergies renouvelables.

Construire une maison passive : les grands principes à respecter

Pour construire une maison passive, il est indispensable d’orienter les travaux à travers les principaux objectifs de ce projet. Plus précisément, il va falloir : 

  • Produire sa propre énergie en installant des panneaux solaires.
  • Changer les équipements de chauffage.
  • Utiliser une ventilation beaucoup plus efficace.
  • Renforcer l’isolation thermique jusqu’à 50 cm des épaisseurs.
  • Supprimer les ponts thermiques.
  • Utiliser des matériaux naturels.
  • Réduire de façon drastique sa consommation énergétique.

Ainsi, la maison passive est un projet à ne pas prendre à la légère. Elle doit à la fois respecter les normes environnementales et la basse consommation. Une maison passive doit être écologique, mais elle doit aussi fournir un grand confort en tout temps

La maison passive a pour objectif de consommer 90% en moins d’énergie. Pour qu’elle soit donc reconnue passive, la consommation énergétique de la maison doit être inférieure à 15 kWh par m2 et par an en chauffage. La maison passive doit aussi : 

  • Utiliser plusieurs sources de chaleur.
  • Avoir une bonne isolation.
  • Avoir des puits de lumière à différentes zones.
  • Utiliser des matériaux efficaces.

Utiliser des énergies propres est indispensable. Il peut s’agir de : 

Bref, pour construire une maison passive, il va falloir obéir à quelques conditions et donc, de connaître ses principaux objectifs. 

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Comment vendre un appartement avec travaux ?

La vente d’un appartement avec travaux peut prendre énormément de temps. Très peu de gens sont intéressés par la vente d’un appartement avec travaux. Il paraît que le coût des travaux est souvent élevé. Ce qui explique l’absence des visites. Pour vendre un appartement avec travaux, voici ce qu’il faut faire.

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Comment savoir si un investissement immobilier est rentable ?

Un investissement immobilier rentable est difficile à mesurer. La plupart des investisseurs qui débutent ignorent souvent la véritable définition de la rentabilité. Et pourtant, il s’agit d’un point essentiel dans la réussite de son projet immobilier. Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, voici les informations à connaître. 

Investissement immobilier : un investissement qui rapporte

La rentabilité est un indicateur de performance d’un investissement immobilier. En tout cas, par rapport aux autres produits d’investissement, l’immobilier est un investissement qui rapporte. En effet, un placement quel qu’il soit est fait pour être rentable et particulièrement le secteur immobilier. On peut profiter d’un rendement de 4% par an au minimum. Mais connaître son rendement immobilier est indispensable pour :

  • Éviter les pertes.
  • Améliorer ses revenus.
  • Améliorer la performance de son investissement immobilier.
  • Augmenter son taux de rendement annuel.

Tous les investissements immobiliers rapportent, mais le pourcentage peut être faible ou élevé en fonction de son projet. 

Investissement immobilier : les indicateurs clés

La rentabilité d’un investissement immobilier repose sur différents indicateurs clés. Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, il faut tenir compte des éléments suivants : 

  • Le rendement locatif brut.
  • Le rendement net.
  • Le cash flow.
  • Le TRI et la VAN.

Le rendement locatif brut

Il est plus simple de calculer le rendement locatif brut. On parle généralement de : 

  • Un ratio entre le prix d’achat et les loyers annuels.
  • Un ratio exprimé en pourcentage.
  • Un indicateur permettant d’estimer la rentabilité potentielle d’un investissement immobilier.

Le rendement net 

Cet indicateur a pour objectif de connaître la rentabilité d’un projet immobilier. 

Le TRI et la VAN

Ce sont deux indicateurs permettant de faire une comparaison de la rentabilité d’un investissement immobilier avec un autre placement. 

Le cash flow

Le cash flow est aussi un indicateur clé important, car elle désigne la trésorerie générée grâce à l’activité du propriétaire. Si on achète par exemple un bien immobilier dans une ville ciblée, on va : 

  • Analyser l’investissement locatif.
  • Vérifier les prix.
  • Étudier le marché.
  • Évaluer la stratégie et la rentabilité locative.

Il faudrait aussi prendre en compte des montants des charges comme : 

  • La mensualité d’emprunt.
  • Les impôts.
  • Les charges de copropriété.
  • Les taxes.

Tout cela permet alors d’obtenir une bonne précision de la rentabilité réelle du bien immobilier. 

Il faut alors mesurer le cash flow afin de : 

  • Appréhender sa solvabilité.
  • Pérenniser son bien jusqu’à sa revente.
  • Améliorer sa capacité d’autofinancement de son investissement.

Ainsi, il est important de savoir que la rentabilité d’un investissement immobilier repose sur un calcul de base de la rentabilité brute. On prend alors en compte : 

  • Des loyers.
  • Du prix de logement.

Pour obtenir un rendement net, il faut ajouter à ces deux critères :

  • Les charges.
  • Les impôts.

En d’autres termes, on obtient une rentabilité nette-nette grâce aux avantages fiscaux. 

Investissement immobilier : les calculs de base de la rentabilité

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Tout dépend du type de rendement que l’on souhaite obtenir. La formule dépend alors des indicateurs que l’on prend en compte. 

Pour obtenir une rentabilité brute, il faut : 

  • Diviser le loyer annuel par le prix du logement.
  • Multiplier le résultat par 100.

Pour obtenir une rentabilité nette de charges, il faut : 

  • Reprendre le calcul de la rentabilité brute.
  • Retrancher la taxe foncière dans le loyer annuel, mais aussi les charges non récupérables et les frais de gestion.

Pour obtenir une rentabilité nette-nette, il faut : 

  • Ajouter les droits de mutation et les travaux au prix du bien.
  • Intégrer les loyers, charges comprise.
  • Ajouter les prélèvements sociaux et les assurances.

On doit aussi tenir compte des autres dépenses, notamment : 

  • Les intérêts d’emprunt.
  • Les assurances impayées de loyer.
  • Les travaux.

Ces dépenses sont généralement déductibles des revenus fonciers. Dans le cas inverse, il faudrait imputer les dispositifs de défiscalisation tels : 

  • Le Pinel.
  • Le Censi-Bouvard.
  • Les autres avantages fiscaux.

Bref, pour calculer la rentabilité nette-nette, on doit 

  • Diviser les loyers charges, les charges et la fiscalité par le montant total de l’investissement.
  • Multiplier le tout par cent.

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Pourquoi aller en résidence senior ?

Une résidence senior est une forme de maison de retraite d’un tout nouveau genre. Il s’agit d’une meilleure alternative à un établissement destiné à accueillir des retraités ou des personnes âgées et dans lequel ils finiront leur jour. Mais quel intérêt d’aller en résidence senior ? Focus sur cette résidence destinée aux seniors. Lire la suite

Où trouver des volets roulants pas chers ?

Indispensable au confort chez soi, un volet roulant présente de multiples avantages. Il s’agit également d’un volet beaucoup plus cher qu’un volet battant. Grâce au cachet qu’il apporte à son intérieur, mais aussi à son pouvoir occultant, le volet roulant constitue une solution à toute épreuve. Mais comment trouver des volets roulants pas chers et de très bonne qualité. Voici tous les conseils. Lire la suite

Les 5 meilleures raisons de passer par une agence immobilière

Mettre en œuvre et aboutir à la réussite d’un projet immobilier pour un terrain, un appartement, une maison ou un local commercial requiert de l’expérience dans le domaine ainsi que des compétences spécifiques. Pour les trois étapes essentielles que sont la fixation du prix, la prospection et la procédure d’acquisition (achat ou location) ou de vente, il importe d’avoir des données précises sur le fonctionnement du marché de l’immobilier. Seulement après, vous pourrez envisager la réussite de votre projet immo.

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