En immobilier résidentiel, on utilise beaucoup le prix au m² pour estimer la valeur d’un bien. Que l’on utilise une moyenne ou une fourchette, le prix au m² permet de déterminer aisément la valeur des logements dans un secteur, ainsi que leur évolution au fil des années. Mais peut-on en faire de même pour les locaux commerciaux ? Voici ce qu’il faut connaître sur le prix au m² des murs commerciaux.

À quoi est due la valeur des murs commerciaux ?

La valeur des murs commerciaux est principalement due à leur historique de rentabilité ainsi qu’à l’emplacement du local. Pour analyser l’emplacement d’un bien commercial, plusieurs éléments sont à prendre en compte, comme :

La visibilité : plus le local est mis en évidence, plus il attirera le passant

L’accessibilité : un local accessible peut être situé près d’un passage pour piétons, d’une rue piétonnière ou encore d’une station de transports en commun

L’ambiance du quartier ainsi que le flux de passants près du local

Pourquoi le prix au m² d’un local commercial peut-il être trompeur ?

Pour beaucoup d’investisseurs débutants, le prix au m² est l’un des premiers critères observés lorsqu’ils recherchent un local commercial. Mais en réalité, cette valeur doit être utilisée avec beaucoup de précaution. En effet, la qualité d’un emplacement est surtout annoncée par son historique de rentabilité. C’est ce critère qu’il faut regarder.

Et pour cause, la plupart des acheteurs de murs commerciaux sont des investisseurs, qui souhaitent en faire l’acquisition pour louer le local à une entreprise. Le rendement potentiel est donc le premier critère que recherchent les investisseurs.

Par ailleurs, plus le local commercial est grand, plus son prix au m² est faible. C’est également le cas en immobilier résidentiel, mais à bien plus faible mesure. La raison est assez évidente : en immobilier commercial, il existe peu de différence de rentabilité entre un local de 40 m² et un autre de 50 m².

Le prix au m² d’un local commercial a-t-il une importance ?

Même si le prix au m² d’un bien commercial est à prendre avec des pincettes, ce ratio présente tout de même quelques avantages. En effet, il permet de comparer plus facilement deux locaux commerciaux sur un emplacement similaire. On peut ainsi se faire une meilleure idée de la rentabilité des murs.

En d’autres termes, le prix au m² d’un local commercial est un excellent indicateur, mais ce n’est en aucun cas une référence.

Qu’en est-il du prix au m² des bureaux ?

Pour les bureaux en revanche, le prix au m² est très important. En effet, contrairement aux murs commerciaux, ces locaux professionnels voient leur valeur fluctuer selon l’attractivité du quartier : accessibilité en matière de transports en communs, présence de commerces et de services, sécurité et propreté du secteur, présence d’entreprises renommées, etc.

Evidemment, un bureau situé dans le quartier de La Défense aura un prix au m² élevé, et cela se justifiera par la très forte attractivité du secteur. Installer son siège social à La Défense apporte du prestige. Enfin, notez que le prix au m² des bureaux est souvent plus bas que l’immobilier d’habitation.

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Un investissement immobilier rentable est difficile à mesurer. La plupart des investisseurs qui débutent ignorent souvent la véritable définition de la rentabilité. Et pourtant, il s’agit d’un point essentiel dans la réussite de son projet immobilier. Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, voici les informations à connaître. 

Investissement immobilier : un investissement qui rapporte

La rentabilité est un indicateur de performance d’un investissement immobilier. En tout cas, par rapport aux autres produits d’investissement, l’immobilier est un investissement qui rapporte. En effet, un placement quel qu’il soit est fait pour être rentable et particulièrement le secteur immobilier. On peut profiter d’un rendement de 4% par an au minimum. Mais connaître son rendement immobilier est indispensable pour :

• Éviter les pertes.
• Améliorer ses revenus.
• Améliorer la performance de son investissement immobilier.
• Augmenter son taux de rendement annuel.

Tous les investissements immobiliers rapportent, mais le pourcentage peut être faible ou élevé en fonction de son projet. 

Investissement immobilier : les indicateurs clés

La rentabilité d’un investissement immobilier repose sur différents indicateurs clés. Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, il faut tenir compte des éléments suivants : 

• Le rendement locatif brut.
• Le rendement net.
• Le cash flow.
• Le TRI et la VAN.

Le rendement locatif brut

Il est plus simple de calculer le rendement locatif brut. On parle généralement de : 

• Un ratio entre le prix d’achat et les loyers annuels.
• Un ratio exprimé en pourcentage.
• Un indicateur permettant d’estimer la rentabilité potentielle d’un investissement immobilier.

Le rendement net 

Cet indicateur a pour objectif de connaître la rentabilité d’un projet immobilier. 

Le TRI et la VAN

Ce sont deux indicateurs permettant de faire une comparaison de la rentabilité d’un investissement immobilier avec un autre placement. 

Le cash flow

Le cash flow est aussi un indicateur clé important, car elle désigne la trésorerie générée grâce à l’activité du propriétaire. Si on achète par exemple un bien immobilier dans une ville ciblée, on va : 

• Analyser l’investissement locatif.
• Vérifier les prix.
• Étudier le marché.
• Évaluer la stratégie et la rentabilité locative.

Il faudrait aussi prendre en compte des montants des charges comme : 

• La mensualité d’emprunt.
• Les impôts.
• Les charges de copropriété.
• Les taxes.

Tout cela permet alors d’obtenir une bonne précision de la rentabilité réelle du bien immobilier. 

Il faut alors mesurer le cash flow afin de : 

• Appréhender sa solvabilité.
• Pérenniser son bien jusqu’à sa revente.
• Améliorer sa capacité d’autofinancement de son investissement.

Ainsi, il est important de savoir que la rentabilité d’un investissement immobilier repose sur un calcul de base de la rentabilité brute. On prend alors en compte : 

• Des loyers.
• Du prix de logement.

Pour obtenir un rendement net, il faut ajouter à ces deux critères :

• Les charges.
• Les impôts.

En d’autres termes, on obtient une rentabilité nette-nette grâce aux avantages fiscaux. 

Investissement immobilier : les calculs de base de la rentabilité

Tout dépend du type de rendement que l’on souhaite obtenir. La formule dépend alors des indicateurs que l’on prend en compte. 

Pour obtenir une rentabilité brute, il faut : 

• Diviser le loyer annuel par le prix du logement.
• Multiplier le résultat par 100.

Pour obtenir une rentabilité nette de charges, il faut : 

• Reprendre le calcul de la rentabilité brute.
• Retrancher la taxe foncière dans le loyer annuel, mais aussi les charges non récupérables et les frais de gestion.

Pour obtenir une rentabilité nette-nette, il faut : 

• Ajouter les droits de mutation et les travaux au prix du bien.
• Intégrer les loyers, charges comprise.
• Ajouter les prélèvements sociaux et les assurances.

On doit aussi tenir compte des autres dépenses, notamment : 

• Les intérêts d’emprunt.
• Les assurances impayées de loyer.
• Les travaux.

Ces dépenses sont généralement déductibles des revenus fonciers. Dans le cas inverse, il faudrait imputer les dispositifs de défiscalisation tels : 

• Le Pinel.
• Le Censi-Bouvard.
• Les autres avantages fiscaux.

Bref, pour calculer la rentabilité nette-nette, on doit 

• Diviser les loyers charges, les charges et la fiscalité par le montant total de l’investissement.
• Multiplier le tout par cent.

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