Comment savoir si un investissement immobilier est rentable ?

Un investissement immobilier rentable est difficile à mesurer. La plupart des investisseurs qui débutent ignorent souvent la véritable définition de la rentabilité. Et pourtant, il s’agit d’un point essentiel dans la réussite de son projet immobilier. Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, voici les informations à connaître. 

Investissement immobilier : un investissement qui rapporte

La rentabilité est un indicateur de performance d’un investissement immobilier. En tout cas, par rapport aux autres produits d’investissement, l’immobilier est un investissement qui rapporte. En effet, un placement quel qu’il soit est fait pour être rentable et particulièrement le secteur immobilier. On peut profiter d’un rendement de 4% par an au minimum. Mais connaître son rendement immobilier est indispensable pour :

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  • Éviter les pertes.
  • Améliorer ses revenus.
  • Améliorer la performance de son investissement immobilier.
  • Augmenter son taux de rendement annuel.

Tous les investissements immobiliers rapportent, mais le pourcentage peut être faible ou élevé en fonction de son projet. 

Investissement immobilier : les indicateurs clés

La rentabilité d’un investissement immobilier repose sur différents indicateurs clés. Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, il faut tenir compte des éléments suivants : 

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  • Le rendement locatif brut.
  • Le rendement net.
  • Le cash flow.
  • Le TRI et la VAN.

Le rendement locatif brut

Il est plus simple de calculer le rendement locatif brut. On parle généralement de : 

  • Un ratio entre le prix d’achat et les loyers annuels.
  • Un ratio exprimé en pourcentage.
  • Un indicateur permettant d’estimer la rentabilité potentielle d’un investissement immobilier.

Le rendement net 

Cet indicateur a pour objectif de connaître la rentabilité d’un projet immobilier. 

Le TRI et la VAN

Ce sont deux indicateurs permettant de faire une comparaison de la rentabilité d’un investissement immobilier avec un autre placement. 

Le cash flow

Le cash flow est aussi un indicateur clé important, car elle désigne la trésorerie générée grâce à l’activité du propriétaire. Si on achète par exemple un bien immobilier dans une ville ciblée, on va : 

  • Analyser l’investissement locatif.
  • Vérifier les prix.
  • Étudier le marché.
  • Évaluer la stratégie et la rentabilité locative.

Il faudrait aussi prendre en compte des montants des charges comme : 

  • La mensualité d’emprunt.
  • Les impôts.
  • Les charges de copropriété.
  • Les taxes.

Tout cela permet alors d’obtenir une bonne précision de la rentabilité réelle du bien immobilier. 

Il faut alors mesurer le cash flow afin de : 

  • Appréhender sa solvabilité.
  • Pérenniser son bien jusqu’à sa revente.
  • Améliorer sa capacité d’autofinancement de son investissement.

Ainsi, il est important de savoir que la rentabilité d’un investissement immobilier repose sur un calcul de base de la rentabilité brute. On prend alors en compte : 

  • Des loyers.
  • Du prix de logement.

Pour obtenir un rendement net, il faut ajouter à ces deux critères :

  • Les charges.
  • Les impôts.

En d’autres termes, on obtient une rentabilité nette-nette grâce aux avantages fiscaux. 

Investissement immobilier : les calculs de base de la rentabilité

Source image :  Pixabay

Tout dépend du type de rendement que l’on souhaite obtenir. La formule dépend alors des indicateurs que l’on prend en compte. 

Pour obtenir une rentabilité brute, il faut : 

  • Diviser le loyer annuel par le prix du logement.
  • Multiplier le résultat par 100.

Pour obtenir une rentabilité nette de charges, il faut : 

  • Reprendre le calcul de la rentabilité brute.
  • Retrancher la taxe foncière dans le loyer annuel, mais aussi les charges non récupérables et les frais de gestion.

Pour obtenir une rentabilité nette-nette, il faut : 

  • Ajouter les droits de mutation et les travaux au prix du bien.
  • Intégrer les loyers, charges comprise.
  • Ajouter les prélèvements sociaux et les assurances.

On doit aussi tenir compte des autres dépenses, notamment : 

  • Les intérêts d’emprunt.
  • Les assurances impayées de loyer.
  • Les travaux.

Ces dépenses sont généralement déductibles des revenus fonciers. Dans le cas inverse, il faudrait imputer les dispositifs de défiscalisation tels : 

  • Le Pinel.
  • Le Censi-Bouvard.
  • Les autres avantages fiscaux.

Bref, pour calculer la rentabilité nette-nette, on doit 

  • Diviser les loyers charges, les charges et la fiscalité par le montant total de l’investissement.
  • Multiplier le tout par cent.

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