Vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier en viager, et vous vous demandez comment la rente est calculée ? Vous êtes au bon endroit. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez connaître sur le fonctionnement de la rente viagère : sa définition, son mode de calcul et les exemples.
La rente viagère, qu’est-ce que c’est ?
La rente viagère est une somme fixe que l’acheteur verse au vendeur durant le contrat de viager. Le paiement se fait jusqu’à la fin du contrat, qui correspond normalement au décès du vendeur. Il ne faut pas confondre la rente viagère – payée tout au long du contrat – avec le bouquet, payé dès le début du contrat.
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La rente viagère peut être versée chaque mois ou chaque trimestre, selon les préférences du crédirentier (vendeur) et du débirentier (acheteur).
La valeur de la rente viagère est définie selon 3 grands critères : la valeur du logement, l’espérance de vie du vendeur et le montant du bouquet versé au début du contrat. À cela s’ajoute un dernier paramètre : s’il s’agit d’un viager libre ou occupé. En effet, dans le cas d’un viager libre, l’acheteur a immédiatement la possibilité d’occuper – ou de louer – le bien. Les rentes sont donc moins élevées.
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Comment calculer la rente viagère ?
Pour calculer la rente viagère, il faut d’abord connaître la valeur foncière du bien. Pour cela, il est recommandé de faire réaliser une estimation par un professionnel. Ensuite, il convient d’estimer l’espérance de vie du propriétaire, afin d’obtenir le coefficient diviseur. Celui-ci permettra de connaître la durée théorique du contrat, ainsi que la valeur de l’occupation (dans le cas d’un viager occupé).
Le type de viager dont il s’agit ainsi que le montant du bouquet définiront ensuite la somme exacte.
Exemple de calcul d’une rente en viager occupé
Voici un exemple pour le calcul d’une rente viagère. Madame Dupont est âgée de 80 ans. Elle possède une villa de 120 m² dans l’arrière-pays niçois, avec un terrain attenant. Sa maison est estimée à 400 000 €. Madame Dupont voudrait que l’acquéreur lui verse un bouquet de 100 000 €, soit 25 % de la valeur du bien. Elle souhaite également continuer à vivre chez elle ; il s’agira donc d’un viager occupé.
D’après l’Insee, l’espérance de vie théorique d’une femme de 80 ans est de 11 ans et 1 mois. En partant de ce principe, le coefficient diviseur sera donc de 11.1. Considérant que la rentabilité brute de son bien s’élève à 4 %, le loyer annuel libre sera de 400000 x 4 % = 16 000 € par an, soit 1333 € par mois. Le manque à gagner pour l’acheteur sera estimé à 16000 x 11.1 = 177 600 €. De ce fait, une décote s’appliquera nécessairement : le montant retenu sera de 400000 – 177600 = 222 400 €.
Après paiement du bouquet, le restant à financer sera de 222400 – 100000 = 122 400 €. La rente annuelle sera équivalente à la valeur résiduelle du bien divisée par le coefficient diviseur. Ainsi, nous calculons 122400/11.1 = 11 027 € par an, soit 918 € par mois.
Exemple pour le calcul d’une rente en viager libre
Madame Dupont souhaite également vendre sa résidence secondaire : un appartement de 40 m² dans le centre-ville de Toulon. Le bien est estimé à 150 000 €. Elle voudrait que l’acheteur lui verse un bouquet de 30 000 €, soit 20 % de la valeur du bien. Puisqu’elle ne souhaite plus occuper cet appartement, elle optera pour un viager libre.
Vu qu’il n’existe aucun manque à gagner pour l’acheteur, le calcul viager sera bien plus simple : on soustrait le montant du bouquet à la valeur du bien, ce qui nous donne 150000 – 30000 = 120 000 €. Pour obtenir la rente annuelle, nous divisons la valeur du bien par le coefficient diviseur : 120000/11.1 = 10 811 € par an, soit 901 € par mois.
En procédant ainsi, Madame Dupont obtiendra théoriquement 1 819 € bruts de rentes mensuelles et deux bouquets pour un montant total de 130 000 €, tout en continuant à vivre chez elle.
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